今年樓市銷售不景氣，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在信貸緊張和購(gòu)房者觀望情緒的影響下，3、4月樓市最終未能再現(xiàn)″小陽(yáng)春″。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以54個(gè)主要城市來看，今年前四個(gè)月，新房市場(chǎng)總成交量比去年同期下跌了25%。
由于銷售疲弱，市場(chǎng)里的各種促銷開始出現(xiàn)。2月底，杭州、常州等城市的部分樓盤率先開打降價(jià)牌；其后，寧波、沈陽(yáng)、無(wú)錫、大連等多個(gè)城市也陸續(xù)出現(xiàn)項(xiàng)目降價(jià)打折或低價(jià)入市。這些降價(jià)項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是，都位于庫(kù)存壓力大的城市，項(xiàng)目定價(jià)過高或前期上漲過快，因此開發(fā)商被迫降價(jià)。雖然大部分樓盤降價(jià)后賣得還不錯(cuò)，說明市場(chǎng)仍有潛在需求；但由于這些城市的存量壓力在短期內(nèi)實(shí)難化解，未來可能還會(huì)有更多項(xiàng)目加入降價(jià)隊(duì)伍。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在這輪促銷大潮中，除了降價(jià)，″墊首付″也開始在很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)浮出水面。
其實(shí)，這并不是今年才流行的全新營(yíng)銷手段，早在2008年的市場(chǎng)低谷期就出現(xiàn)過。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商為了刺激銷售，允許購(gòu)房者將原本應(yīng)該一次性付清的首付款分期來支付，期限通常在三個(gè)月到兩年間不等，且通常不需要買房人支付利息。在這種模式下，開發(fā)商其實(shí)是替購(gòu)房者先墊付了部分首付款（按當(dāng)時(shí)的規(guī)定，首付款最低要占到購(gòu)房全款的兩成）。雖然這樣一來，開發(fā)商的短期支出增加了；但只要首付一到位，房子就算售掉了，然后他們就可以立即拿到購(gòu)房者從銀行貸到的、相當(dāng)于房?jī)r(jià)80%的按揭貸款了。所以在淡季里，這也是個(gè)可以接受的法子。雖然嚴(yán)格來說，這個(gè)做法有違規(guī)的嫌疑，但由于沒有政策法規(guī)明文禁止，加上市場(chǎng)低迷，因此在當(dāng)時(shí)，即使開發(fā)商公開宣傳，也并沒有被政府主管部門制止。
后來又更進(jìn)了一步，發(fā)展出所謂的″零首付″概念，就是首付款全部由開發(fā)商墊付，購(gòu)房者就可買到房子。當(dāng)然了，開發(fā)商墊的錢還是要購(gòu)房者在一定時(shí)間內(nèi)還清的，而且需要支付一定的利息；不過，″墊首付″部分產(chǎn)生的利息通常都會(huì)低于同期的銀行貸款利息，甚至有的開發(fā)商是完全貼息給買家的。所以，這種銷售方式本質(zhì)上也是一種變相的讓利促銷。由于2008年的市場(chǎng)低谷并沒有持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，因此″墊首付″現(xiàn)象也很快消失，最終沒給市場(chǎng)帶來太大影響。
而今年3月以來，長(zhǎng)沙、深圳、濟(jì)南等城市又出現(xiàn)了新一輪″墊首付″現(xiàn)象。值得關(guān)注的是，除了和2008年類似的開發(fā)商貼息外，這次還出現(xiàn)了一些新變化。
其一，″墊首付″的出資對(duì)象擴(kuò)大了，不僅僅局限于開發(fā)商，一些房地產(chǎn)銷售代理公司乃至第三方金融服務(wù)公司，也都參與了進(jìn)來；
其二，大多數(shù)第三方機(jī)構(gòu)提供的墊資，如世聯(lián)行和易居等知名房地產(chǎn)代理公司推出的針對(duì)購(gòu)房者的貸款服務(wù)，利率高于銀行同期貸款利率；
其三，在深圳 ，甚至還出現(xiàn)了與開發(fā)商無(wú)關(guān)、完全由房產(chǎn)中介和貸款公司操作的″零首付″模式，而且一、二手房都適用。也就是，形成了一個(gè)不可監(jiān)控的地下借貸市場(chǎng)，其盈利主要來自墊資部分的利息，以及貸款服務(wù)手續(xù)費(fèi)和中介費(fèi)。
雖然年初以來，由于資金成本提高，以及對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，房貸就一直緊張，各家銀行紛紛取消折扣、收緊了口子，但這并不是導(dǎo)致上述″墊首付″出現(xiàn)的直接原因。因?yàn)樵谝还P購(gòu)房款中，信貸收緊所能影響的只是后續(xù)按揭部分，而首付部分向來是先由購(gòu)房者自己出資的。這樣看來，目前這些″新型墊首付″業(yè)務(wù)，已不再是簡(jiǎn)單的讓利促銷，而是在幫助一些購(gòu)買能力不足、拿出首付款有困難的購(gòu)房者在買房了。
當(dāng)然，80后的購(gòu)房者的承受力吃緊，同政府規(guī)定的首付比例一路走高是直接相關(guān)的。中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房貸首付款一向嚴(yán)格控制。2008年時(shí)，首付款比例最低為20%；2010年9月底，為配合國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）中提出的宏觀調(diào)控思路，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文 ，把購(gòu)買首套房的首付比例提高到了30%，二套房首付比例提高到50%、且執(zhí)行1.1倍的基準(zhǔn)利率；到了2011年3月，銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)文 ，將二套房的首付比例提高到60%；一直到2013年底，北京、上海、杭州、廈門等城市又將二套房的首付比例提高到了70%。
首付比例一直是中國(guó)監(jiān)管當(dāng)局調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。由于買房可以利用銀行貸款作為杠桿，因此在市場(chǎng)過熱的時(shí)候提高首付，就可以降低杠桿作用，抑制需求；反之，降低首付則可以刺激市場(chǎng)。同時(shí)，首付比例也是控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要工具。例如在20%首付的情況下，如果房?jī)r(jià)下跌超過20%，購(gòu)房者將變成負(fù)資產(chǎn)，市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)大增。因此過去數(shù)次提高二套房貸的首付比例，就是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)在的″墊首付″則給了購(gòu)房者更多輾轉(zhuǎn)騰挪的余地，也就部分抵消了監(jiān)管部門調(diào)控市場(chǎng)的力度。
此外，銀行系統(tǒng)出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，對(duì)房貸的真實(shí)性也一向很重視，不僅禁止用消費(fèi)貸款替代房貸來購(gòu)房，也多次重申 ″嚴(yán)厲打擊‘虛假按揭’等套取和詐騙銀行貸款的行為″ 。而上文提及的深圳中介操作的″零首付″，正是讓購(gòu)房人在沒有首付款的情況下就獲得了銀行房貸，對(duì)銀行而言風(fēng)險(xiǎn)大增，有虛假按揭的嫌疑。
最近一兩年，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)快速發(fā)展，尤其是小額信貸、網(wǎng)上P2P貸款等模式的興起，為″新型墊首付″提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)——不僅是具備放貸資格的機(jī)構(gòu)增加了，而且出于盈利的需求，這些機(jī)構(gòu)的審核也比傳統(tǒng)銀行更加寬松、手續(xù)更簡(jiǎn)便。這類投資有多大規(guī)模進(jìn)入樓市，目前還沒有證據(jù)，但在房貸實(shí)際需求巨大且銀行貸款收緊的背景下，可能性是很大的。
而從購(gòu)房者的角度來看，之所以有購(gòu)房者愿意通過上述各類中介代理或貸款公司籌款、接受比銀行利率更高的″墊首付″，顯示出他們對(duì)后市依然看漲，至少不認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)下跌。否則他們不會(huì)愿意去承擔(dān)額外的利息成本。這一點(diǎn)，正是眼下和2008年市場(chǎng)低谷期最大的不同。于是，在目前的商業(yè)模式中，開發(fā)商、購(gòu)房者、代理公司或第三方金融機(jī)構(gòu)，看起來都得到了自己想要的。然而，皆大歡喜的背后是否隱含著風(fēng)險(xiǎn)呢？
大家對(duì)美國(guó)2008年的次貸危機(jī)應(yīng)當(dāng)還記憶猶新。次貸危機(jī)的起源，就在于當(dāng)信貸環(huán)境寬松、房?jī)r(jià)上漲時(shí)，以低首付吸引低收入、低信用，本來就不具備購(gòu)房能力的客戶貸款購(gòu)房。同時(shí)，這些住房抵押貸款又被證券化上市交易，放大了風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、信貸收緊后，這些次貸客戶無(wú)力償還貸款，隨之引發(fā)金融危機(jī)。
相比之下，中國(guó)住宅市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的依賴度要小得多，據(jù)中原集團(tuán)研究中心估算，國(guó)內(nèi)住宅銷售金額中，超過六成資金來自購(gòu)房者的現(xiàn)金。而次貸危機(jī)前的美國(guó)則正相反，大約七成的資金來自銀行貸款。由于國(guó)內(nèi)貸款比例較低，一旦房?jī)r(jià)下跌，即便買房人停止還貸，其影響也較小；另外，國(guó)內(nèi)房貸被金融產(chǎn)品化的程度偏低，風(fēng)險(xiǎn)也是小于美國(guó)的。
但是，縱然以讓利促銷為目的的傳統(tǒng)″墊首付″會(huì)隨市場(chǎng)回暖而消失；以贏利為目的的″新型墊首付″，卻可能隨著金融市場(chǎng)的急劇變革而持續(xù)增長(zhǎng)。如果在銀行發(fā)放的房貸之外，各種其它形式的貸款持續(xù)流入住房市場(chǎng)，無(wú)疑將增加市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提高政府調(diào)控的難度。因此，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)當(dāng)參照正規(guī)銀行對(duì)現(xiàn)行房貸首付條件的要求，盡早明確和規(guī)范這類第三方貸款的服務(wù)范圍，避免長(zhǎng)期處于灰色地帶而積累風(fēng)險(xiǎn)。
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